fbpx

LIVRAREA DE BUNURI IMOBILE

Publicat de Blidariu Grup pe

1. Livrarea de construcții este tratată la art.292, alin.2, lit.f din Codul fiscal. Conform acestui articol construcție înseamnă orice structură fixată în sau pe pamânt. Așadar, livrarea unei construcții nu presupune doar livrarea de clădiri, ci a oricărei alte construcții cum ar fi podurile, o sondă petrolieră fixată pe pământ, un panou publicitar fixat pe pământ, etc.

a) Livrarea de construcții noi – taxabile prin efectul legii

O construcție  este considerată nouă de la data primei ocupări până la 31 decembrie a anului următor, perioadă în care livrarea este taxabilă.  Data primei ocupări a unei construcții este data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă la terminarea lucrărilor, încheiat conform legislației în vigoare. În cazul unei construcții realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcția sau partea din construcție este înregistrată în evidențele contabile drept activ corporal fix. Conform pct.55 alin.5 din norme, livrarea unei construcții care nu a fost terminată, pentru care nu exista proces-verbal la terminarea lucrărilor, este considerată livrare de construcție nouă.

Este considerată construcție nouă și construcția veche care a fost transformată/modernizată, dacă costul transformării este mai mare de 50% din valoarea construcției, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării. O astfel de construcție va fi considerată nouă numai până la 31 decembrie a anului următor celui în care a fost finalizată lucrarea de transformare/modernizare care depășește 50%, după care construcția redevine o construcție veche. Dacă o construcție este transformată/modernizată de mai multe ori, pentru a se considera construcție nouă este necesar ca o singură operațiune de transformare/modernizare  să depășească procentul de 50%.

Cota de tva aplicabilă în cazul livrărilor de construcții noi este de 5% în cazul locuințelor livrate ca parte a politicii sociale sau de 19% în cazul celorlalte construcții. Atunci când atât vânzătorul cât și cumpărătorul sunt inregistrați în scopuri de tva conform art.316 Cod fiscal se aplică obligatoriu taxarea inversă prevăzută la art.331, alin.2, lit.g din Cod fiscal.

b) Livrarea de construcții vechi

Livrarea unei construcții vechi, adică după expirarea datei de 31 decembrie a anului următor primei ocupări, este scutită de tva fără drept de deducere. Conform art.292 alin.3 din Cod fiscal, livrarea unei construcții vechi se poate taxa prin opțiune, caz în care opțiunea se notifică organelor fiscale competente și se va exercita de la data înscrisă în notificare. O copie de pe notificare se transmite clientului. Depunerea cu întârziere a notificării nu anulează dreptul persoanei impozabile de a aplica regimul de taxare și nici dreptul de deducere exercitat de beneficiar în condițiile art. 297 – 301 din Codul fiscal. Dreptul de deducere la beneficiar ia naștere și poate fi exercitat la data la care intervine exigibilitatea taxei, și nu la data primirii copiei de pe notificarea transmisă de vânzător. În situația în care opțiunea se exercită numai pentru o parte din bunul imobil, această parte din bunul imobil care se intenționează a fi utilizată pentru operațiuni taxabile se comunică în notificarea transmisă organului fiscal.

2. Livrarea de terenuri este tratată la art.292, alin.2, lit.f din Codul fiscal. Conform acestui articol livrarea de terenuri construibile nu este o operațiune scutită de TVA, fiind taxabilă, iar livrarea de terenuri care nu sunt construibile este o operațiune scutită de TVA.

a) Livrarea de terenuri construibile

Teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcții, conform legislației în vigoare. Calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinație, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism. În situația în care livrarea unui teren pe care se află o construcție are loc ulterior livrării construcției sau independent de livrarea construcției, livrarea fiind realizată de persoana care deține și titlul de proprietate asupra construcției ori de altă persoană care deține numai titlul de proprietate asupra terenului, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil în sensul art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Cota de tva aplicabilă de către o persoană impozabilă înregistrată în scopuri de tva conform art.316  în cazul livrărilor de terenuri construibile este de:

  •  19% în cazul în care cumpărătorul este orice persoană , impozabilă sau nu, stabilită sau nu în România, care nu este înregistrată în scopuri de tva conform art.316
  • taxare inversă, conf.art.331, alin.2, lit.g), în cazul în care atât vânzătorul cât și cumpărătorul sunt înregistrați în scopuri de tva conform art.316 Cod fiscal.         

Pentru livrarea terenurilor construibile nu se depun notificari la organele fiscale, fiind taxabile prin efectul legii.

b) Livrarea de terenuri neconstruibile

Dacă din cerificatul de urbanism rezultă că terenul nu se află într-o zonă construibilă, livrarea acestuia este o operațiune scutită de TVA. Totuși, persoana impozabilă înregistrată în scopuri de tva poate opta pentru livrare în regim de taxare prin depunerea unei notificari la organul fiscal de care aparține.

c) Livrarea de terenuri pe care se află construcții

În normele metodologice de la art.292 se precizează că un corp funciar unic (format din construcția și terenul pe care aceasta este edificată), identificat printr-un singur număr cadastral, va avea un singur regim fiscal, regim determinat de livrarea considerată a fi principală conform unui raport de expertiză/evaluare:

  • Dacă din raportul de expertiză/evaluare rezultă că valoarea terenului este mai mare decât valoarea construcției, atunci regimul fiscal al livrării întregului corp funciar este cel al unui teren construibil, adică taxabil.
  • Dacă din raportul de expertiză/evaluare rezultă că valoarea construcției este mai mare decât valoarea terenului, atunci regimul fiscal al livrării întregului corp funciar este cel al unei construcții, veche sau nouă. Dacă construcția este veche, se aplică regimul de scutire pentru întregul corp funciar, teren și construcție sau se optează pentru operațiune taxabilă sau se aplică taxare inversă dacă atât vânzătorul cât și cumpărătorul sunt înregistrați în scopuri de tva conform art.316 Cod fiscal. Dacă construcția este nouă, se aplică regimul fiscal al livrării de construcții noi, adică taxabil.
  • Dacă din raportul de expertiză/evaluare rezultă că valoarea construcției este egală cu valoarea terenului,  regimul corpului funciar se stabilește în funcție de bunul imobil cu suprafața construită desfășurată cea mai mare.

Excepții:

  • în cazul în care are loc livrarea unui teren pe care se află o construcție, ulterior livrării construcției, se consideră livrare de teren construibil.
  • în cazul în care are loc livrarea unui teren pe care se află o construcție a cărei demolare a început inainte de livrare și a fost asumată de vânzător, operațiunea de livrare și demolare este o operațiune unică din punct de vedere al TVA ce are ca obiect livrarea terenului.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.